上半年楼市变数及下半年走势
上半年楼市变数及下半年走势
2015-07-08 09:31:00 来源： 中国国土资源报
上半年市场表现——
宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场终趋暖
政策方面，货币信贷政策持续发力，去库存、保投资，助力经济稳增长。
今年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
总体来看，在宏观经济下行压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频显，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降息降准明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间，这也将是贯穿2015下半年楼市政策宽松的主线。
市场成交上，第二季度市场回暖超预期，一线城市6月份成交同比翻倍。市场成交超预期，6月成交创年内新高。据初步统计，今年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。今年第一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。第二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之“3·30”新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。
各级城市成交量均回升，其中一线城市回升幅度最大。一线城市对于政策的影响变化最为敏感，因此在此轮政策放松后的市场回升中，力度最大。据初步统计，上半年，一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。
总体来看，今年以来尽管前两个月呈现季节性回落，但“3·30”新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，第二季度成交达到2010年以来最高水平。预计第三季度在政策的持续效应下，市场仍将延续上升趋势，预期各类城市都将在此轮市场回暖中获益。
价格涨跌方面，百城住宅价格止跌转涨，一线城市领涨全国。上半年百城均价由跌转涨，3、4月跌幅持续收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均价转为上涨，6月涨幅扩大至0.56%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。
分城市来看，上半年各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二、三线城市均下跌。
总体来看，供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，深圳供不应求矛盾凸显，价格上涨最多，而其他多数二、三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。应该注意的是，房价大幅波动确实不利于当地市场的健康发展，甚至会导致重回政策严格调控的老路。各地政府在考虑相关地产刺激政策时，应做到因城、因地、因时施策，为当地房地产市场发展构建稳定的环境，以实现政府促消费与稳增长的目的。
土地供求方面，同比显著下降。各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。推出方面，上半年，全国300个城市共推出各类用地8.5亿平方米，较去年同期下降30.9%。其中，住宅用地推出3.8亿平方米，同比下降38.7%。成交方面，全国300个城市各类土地共成交5.8亿平方米，同比下降43.3%，降幅大于推出量；其中，住宅用地成交2.5亿平方米，同比大幅下降49.3%。出让金方面，各类土地出让金达7088亿元，同比减少44.0%。
总体来看，由于全国整体市场库存量依旧处于高位且开发企业对于市场前景预期尚不明朗，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，全国300个城市土地市场表现明显弱于商品房市场。与量相反，上半年一二线城市土地成交占比与供地质量的提高使得各类用地价格与去年同期持平。从过去经验来看，土地市场的变化滞后于商品房销售市场，随着市场形势的转暖，6月土地供需量较之前月份有较为明显的增长。下半年，随着市场信心的恢复，企业拿地意愿将继续提高，土地市场成交量将逐步回暖。
下半年市场展望——
宏观环境整体向好，供需博弈渐趋合理，楼市平稳增长可期
宏观经济上，受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于第三季度企稳回升。
货币政策方面，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。
房地产调控方面，下半年房地产制度改革将有新进展，包括推进房地产业“营改增”进程加快、取消限外令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制工作将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。经济下行压力和库存仍然居高的背景下，地方政策仍将持续宽松：地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大；购房补贴、契税减免、调整土地供应结构等未来或将有更多城市效仿。同时对于部分房价上涨超预期的城市，政策调整或更注重分类调整，因地施策。
市场走势方面，下半年需求继续回暖，供应降幅收窄。宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在此背景下，预计2015年全国房地产市场销售面积小幅增长，新开工降幅收窄，房地产开发投资增速企稳。
成交继续企稳，全年保持小幅增长。在预期货币政策进一步宽松的情况下，预计下半年仍将延续销售回暖的趋势，商品房销售面积同比增长约4.4%，全年同比增幅在2.0%~5.0%之间。新开工面积同比仍下降，降幅收窄。历史数据表明下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7%~8.6%之间。
楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域性利好。市场走势转向，未来一年现平稳增长。从本次下行周期来看，市场已经呈现回暖迹象，且货币政策有望进一步放松，因此房地产上行通道已经完全打开，预计此轮上升空间持续在一年左右。但是，由于目前主要城市人均住房建筑面积已经接近较高水平，基本住房需求已得到较好满足，预计此轮回升力度将不如前两轮。
此外，区域一体化稳步推进，京津冀一体化利好环北京区域。区域一体化继续推进，将有效推动辐射区域房地产市场发展，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出；其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速将提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口，经济增速提高带动收入增长进一步提高居民购买力，当地购房需求相应增加；同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看，京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间，值得行业关注。