经营性基础设施用地地价评估探讨

经营性基础设施用地地价评估探讨

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。

   国土资源部部长孙文盛在纪念《土地管理法》颁布20周年座谈会上的发言说到，依法合理用地，促进科学发展，必须积极培育和发展土地市场。要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用。扩大国有土地有偿使用范围。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。

经营性基础设施用地逐步从过去的划拨模式转变为现在的招标、拍卖、挂牌或出让，在这种情况下，经营性基础设施用地地价的评估首当其冲。

一、经营性基础设施用地价格及其影响因素

（一）经营性基础设施用地与经营性基础设施用地价格

1．经营性基础设施用地含义

根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

2．经营性基础设施用地价格含义

经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。

经营性基础设施用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。

（1）从价格产生的根本原因上看：经营性基础设施用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。

（2）从价格形成的过程看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。

（3）从价格的本质看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地权利及其预期收益的价格，经营性基础设施用地价格的本质是经营性基础设施用地地租的资本化

3．经营性基础设施用地估价的含义

所谓经营性基础设施用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响经营性基础设施用地价格因素的基础上，对经营性基础设施用地在估价期日客观合理价格的评定过程。

（二）经营性基础设施用地价格影响因素

  经营性基础设施用地价格影响因素，与一般土地价格的影响因素一样，包括3个方面：一般因素、区域因素、个别因素。

 1．一般因素

 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在自然、社会、经济和行政等方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个地块土地价格的基础。包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

2．区域因素

 区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件。

3．个别因素

个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

二、经营性基础设施用地估价方法

根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等。

居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。

商业金融业用地指为生产和生活提供服务的经营性用地。包括各类商场店铺、旅游饭店，娱乐场所及营业性写字楼用地，以及居住小区内的非配套经营性公建用地。

工业、仓储用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。

交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。

综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。

公共绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地、生产防护绿地及一些经营性绿地。主要有公园、街头绿地及苗圃等

经营性基础设施用地由于其自身的特殊性，不属于上述任何一种地类，没有参考的模板，在评估的过程中难以直接按照土地的分类标准进行修正评估，往往需要进行类比分析后才能确定。

下面笔者就经营性基础设施用地中的用于电信公用设施用地的评估进行分析，仅为抛砖引玉，希望大家共同探讨。

估价对象证载权利人为中国电信股份有限公司××分公司，土地用途为市政公用设施，土地使用权类型为出让，终止日期为2052年1月8日。

本次评估范围内的土地在国家土地分类上属于公用设施用地，该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及用地性质、参照地价标准等问题难以确定。本次评估首先参照商业用地对估价对象进行评估，再考虑待估宗地与商业用地用途上的差异，对其进行修正，从而确定估价对象的评估价值。

参照商业用地进行评估的理由是：

目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，我们从以下四个方面进行分析。

(1)通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。

地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、容积率等。下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析。

地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表

用地类型	商业	住宅	工业	电信用地（综合楼）
区位条件	大	大	小	大
交通条件	大	大	较大	大
基础设施条件	大	大	较大	大
公共设施配套状况	大	大	小	大
周围环境条件	大	大	小	大
容积率	大	大	小	大

通过上表的比较分析，发现该类用地与商业用地的地价影响因素敏感度近似，更接近商业用地与住宅用地。

(2)从行业性质的角度判断土地的参照归类

电信综合楼从行业上讲属于市政公用设施的范畴。市政公用设施中还包括供应设施、交通设施、邮电设施等。根据以往的评估经验，电信用地是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的商服用地使用相比存在较小的差异性。它一般建设在城市市区，周边有写字楼、商业性办公楼、旅行社、运动保健休闲设施、照相、理发、洗浴等服务设施，有广泛的服务人群，其本身的使用对于周边土地的利用带来正面的影响，土地位置也位于××镇商业二级地包围圈内。因此对于电信综合楼用地是可以参照商业用地的地价水平进行评估。

(3)从电信综合楼用地土地收购后处置的角度分析土地的参照归类

电信综合楼用地对于自身及周围的土地利用产生正面的影响。一般情况下新建项目在选址时会愿意选择建设在电信综合楼的旁边或原址上，特别是对人气要求比较高的商业和住宅项目。这就导致电信综合楼用地在收购后处置时限制较小，处置一个较高的价格的可能性较高。这从另一个角度决定电信综合楼用地的地价水平接近该区域商业或住宅用地的价格。

(4)从电信综合楼用地开发利用方式上确定土地的参照归类

根据土地出让合同，可在该地上建设综合楼。按照××市电信局初步的建筑总平面图设计方案，将建设一幢集办公、培训、会议、仓储、商业店铺为一体的综合楼。故从该地今后的开发利用方式上看，在使用条件上更接近商业用地。

 通过上述分析，电信综合楼用地评估中针对基准地价设定用途可以归类到商业用地。

根据《××市基准地价更新研究成果报告》，××市基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2005年12月1日，土地开发程度为 “五通一平”，商业容积率2.0，住宅容积率1.8，最高出让年限商业40年，住宅70年，××镇为××市一级镇，其二级商业基准地价为5360元。委估宗地土地用途为市政公用设施用地，土地级别为商业二级，根据该宗地《国有土地使用权出让合同》第三章十一条：容积率为1.01。

 表5-1     一级镇商业用地级别价、区片价修正因素说明表

因素	优	较优	一般	较劣	劣
商服中心级别	市级商服中心	镇级商服中心	市场	—	—
商业用地类型区	商业中心区	专业市场	—	—	其他区域
街道等级	主要商业街道	次要商业街道	一般商业街道	支路	巷道
中心职能总数	多	较多	一般	少	单一
对外交通便利度	有三个以上出行道路	有两个出行道路	一个出行口，且道路较宽	—	一个出行口且道路狭窄
人口密度或人流量	高	较高	—	—	一般
离区域中心点距离	近	较近		较远	远
距商服中心距离	<200m	200-400m	400-600m	600-800m	>800m
规划用途	中心商业区	商业区、办公区	商业街	住宅用地	其他用途
宗地地质条件	良好	较好	一般	较差	差
自然灾害危害程度	无	较弱	中等	较强	强
宗地临街宽度	宽度适中	稍有影响	一般	较宽或较窄	过宽或过窄
街角地	两面临繁华街道	一面临繁华街道，一面临一般街道	两面临一般街道	一面临一般街道，一面临巷道	两面临巷道
宗地进深	适中	较浅	一般	较深	过深
宗地面积	宽深比大	宽深比适中	一般	宽深比较小	宽深比过小
宗地形状	矩形	近似矩形	有一定影响	不规则	很不规则

 

表5-2   一级镇商业用地级别价、区片价修正因素系数表

因素	优	较优	一般	较劣	劣
商服中心级别	5	2.5	0	—	—
商业用地类型区	5	2.5	0	-1.5	-3
街道等级	8	4	0	-2.5	-5
中心职能总数	4	2	0	-1.5	-3
对外交通便利度	3	1.5	0	—	-3
人口密度或人流量	5	2.5	0	—	-2
离区域中心点距离	2	1	0	-1	-2
距商服中心距离	2	1	0	-1	-2
规划用途	4	2	0	-1	-2
宗地地质条件	2	1	0	-1	-2
自然灾害危害程度	2	1	0	-1	-2
宗地临街宽度	4	2	0	-2	-4
街角地	5	2.5	0	-2.5	-5
宗地进深	2	1	0	-1	-2
宗地面积	2	1	0	-1	-2
宗地形状	2	1	0	-1	-2

 

(2)区域及个别因素修正系数的确定

表5-3估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

地价影响因素	因素状况	优劣度	修正系数（%）
商服中心级别	镇级商服中心	较优	2.5
商业用地类型区	-	一般	0
街道等级	一般商业街道	一般	0
中心职能总数	-	一般	0
对外交通便利度	有两个出行道路	较优	1.5
人口密度或人流量	-	一般	0
离区域中心点距离	较近	较优	1
距商服中心距离	400-600M	较优	1
规划用途	商业区、办公区	较优	2
宗地地质条件	较好	较优	2
自然灾害危害程度	较弱	较优	1
宗地临街宽度	一般	一般	0
街角地	两面临一般街道	一般	0
宗地进深	较浅	较优	1
宗地面积	宽深比适中	较优	1
宗地形状	近似矩形	较优	1
合计			14

因此区域及个别因素修正系数为14%

(3)估价期日修正系数的确定（R₁）

××市基准地价基准日为2005年12月1日，而本次评估的估价基准日为2009年11月30日，时间相差48个月，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，根据评估师对地价变化情况的了解，以及近几年周边商业用地的增长趋势，进行估价期日修正，确定估价对象期日修正系数R₁=1.1919。

(4)确定土地使用权年期修正系数（R₂）

估价对象剩余年期为43.17年，与基准地价所对应的年期为40年不一致，须进行土地使用年限修正。土地还原利率取无风险利率加上风险调节值之和，无风险利率以一年期定期存款年利率2.25%确定，考虑土地收益的无风险性及当地社会经济发展和土地市场等状况，土地还原利率取7.5%。

土地使用年限修正系数计算公式为：

Rn=[1-1/(1+r)ⁿ]/ [1-1/(1+r)^m]

式中，Rn—土地使用年限修正系数

      n—宗地可土地使用的年限，本宗地为42.13年

      m—法定商业用地最高土地使用年限，即40年

      r—土地还原利率为7.5%

故Rn=[1-1/(1+7.5%)^41.37]/ [1-1/(1+7.5%)⁴⁰] =1.0084

即土地使用年限修正系数Rn为1.0084

(5)容积率修正系数的确定（R₃）

依据××市基准地价内涵标准容积率商业为2.0，建筑密度为30%，评估对象容积率为1.01，建筑密度为21.5%，故需进行容积率修正，根据××市商业用地容积率、建筑密度联合修正系数表，确定估价对象容积率修正系数R₃=0.56。

(6)确定对基准地价修正后的结果

分宗地描述测算公式、具体参数及最终计算结果，根据公式：

基准地价系数修正法评估的宗地单价

＝5360×（R+∑K_i）×R₁×R₂×R₃

=5360×（1+14%）×1.1919×1.0084×0.56

=4112.70（元/平方米）

 

 

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