上周，关于温州部分住宅业主因土地使用权到期，面临缴纳巨额续费的新闻，成为朋友圈成刷屏的话题。

有好奇宝宝通过私聊，向我这个专业人士探究里面的是与非。

我大而化之：通过出让途径获取的国有“土地使用权”，本来就相当于一个有期限的土地租赁，到期了，自然要重新缴费来获取使用权。没什么好奇怪的。

有宝宝表示严重不解：既然土地是国有的，也就是说是属于全民的，我们身为国民的一份子，应该是见者有份的，为什么我房子的土地使用权到期以后、还要重新缴费呢？

——这话貌似有理。

但是，土地使用权不太值钱的其他省市的宝宝们有话要说了：

既然是土地是全民的，也就是说：北上广深这些土地值钱的城市的土地，也有我们的一份。我们可不可以据此把北上广深的房子据为己有呢？大不了，我们占据了房子，补偿一些建房子的钢筋水泥的费用给原房主好了。

——这话，貌似也很有道理哦。

虽说这些年，类似于“装修装成内行、看病看成内行”的说法层出不穷，但千万不要当真，以为自己买过一两套房子，就真正搞懂房地产相关的法律法规了。要不然，围绕这次温州土地使用权续费的新闻，就不会这么沸沸扬扬。

我先来扫个盲：

以最常见的居住类商品房之高层电梯房为例，一套房子的价格其实主要由以下部分构成：

1、土地使用权费用。土地使用权最高年限为70年，从开发商买地那一天算起。哪怕是最快的开发速度，等开发商向你交房时，已经只剩下大约67年的年限了。

2、建安费用。也就是建房子的钢筋水泥及其他建筑材料和设备等费用。

3、买地和开发过程中需缴纳的各类税费。林林总总，数不胜数，在此不赘述。

4、开发商的管理费用、营销费用及利润。

——越是房价贵的城市，土地使用权费用的占比就越高。

——至于建安费用，各地差异不大。一套100平方米的毛坯房，大概不超过20万元。以北上广深的高房价，这个小数目差不多可以忽略不计。

看明白了吗？无论是在北上广深还是在小县城，所谓“买房”，其实只是买了——

1、房屋的所有权（这个“房屋”，其实就是一堆钢筋水泥及其他建筑材料。而且，从竣工验收之日起就开始折旧，按设计使用年限50年计，50年后，这个房屋本身的价值就基本归零了）

2、房屋名下有限的土地使用权（如上，一般不会超过67年，到期后要续费）

3、其他的，就是给政府的缴税缴费了。

但是，前面说的是房子的“价格”的构成，但“价格”并不等同于“价值”。要是论房子的价值，其实只有简单的三项：

1、房屋的使用功能（居住啊、办公啊……）。

2、附着在房子之上的地方性权利（比如学位、户口之类的）。

3、土地使用权。

——绝大多数人买房，其实是冲着1和2去的。

那么，有一个被大家忽视的问题：这个需要续交的土地使用权费，到底价值几何呢？

以北上广深的二手房为例，一套成交价格1000万的住宅，除掉那些本来就不高、又处于不断折旧中的建房成本，最多不会超过10%的交易契税和其他税费，以及户口、学位等权利，剩下的，应该就是其土地价值吧？

——这个土地价值，随便估算一下，都是一个吓死小县城宝宝们的天价。

如果这个天价的土地使用权费用可以在到期之后免交，北上广深有房子的宝宝们可以因为地缘优势轻易成为坐拥千万资产的富翁，那么，对于其他城市的宝宝们（尤其是三四线城市的），是不是造成了新的不公平？

三四线城市的宝宝们，可不可以据此提出：既然国家少收了他们500万的土地使用权费，是不是应该给我们这些小城市的国民，也补偿个三五百万呢？

此外，从新闻中可以得知：当时温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

也就是说：同一栋楼的业主，有一些业主当年选择了只交20年的土地使用权费，而其他业主，则分别选择了交纳30年、40年、50年、60年乃至70年的土地使用权费。

——如果这些只交了20年费用的业主可以获得免费的续期，那么，那些交纳了更长年限土地使用权费的业主怎么办？

——这些业主是不是可以据此要求政府退钱或给予补偿？

——温州以及国内其他城市的商品房业主，是不是也可以要求政府退还房款中包含的土地使用权费？

——这个理由和要求，貌似也蛮有道理的吧？

呵呵呵，水好像越来越浑了……