房地产估价报告的内部审核和外部审核

房地产估价报告的内部审核和外部审核

摘自《中国房地产估价与经纪》2006年2期

作者：顾振发

摘要：目前有关各方已明显提高风险防范意识和高度重视估价报告质量，并已出现了加强估价报告内部审核和外部审核的客观需要。本文结合实务工作和行业现状，探讨了如何通过坚持三个审核准则和实行三级审核制度，以加强内部审核；探讨了如何区别不同的外部审核类别、合理聘用外部审核人员和正确采取与内部审核不同的一些特殊做法，以加强外部审核。

随着房地产估价市场竞争的日益加剧和与估价有关的各种风险的日益显现，以及随着房地产估价行业自律要求的日益规范和有关客户对房地产估价报告质量的日益重视，各估价机构、行业组织以及有关客户，均从不同角度提出了如何加强房地产估价报告审核的课题。

估价报告审核实际上是对其他估价师已完成的估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。估价报告审核可以分为内部审核和外部审核两类。内部审核是各估价机构组织自己的审核人员，对本机构内其他估价师已完成但未正式出具的估价报告进行的质量控制性审核。外部审核主要是由客户或行业协会组织审核人员，对某个估价机构的其他估价师已正式出具的估价报告，进行的质量评判性审核。

本文即依据实务工作经验和行业发展现状，对如何进行房地产估价报告的内部审核和外部审核，做了初步探讨，仅供同行参考。

一、估价报告的内部审核

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品。和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，估价报告也会存在质量问题，这是一个不以人的意志为转移的客观事实。各估价机构为了进一步提高市场竞争力，规避可能出现的风险，目前均在努力加强内部管理，特别是通过加强估价报告内部审核，实行对估价报告质量的有效控制。

内部审核即是各估价机构在不断提高估价师队伍的整体素质、不断完善估价技术支持平台和努力创建和谐机构的基础上，对本机构估价人员已完成但未正式出具的估价报告，组织审核人员进行认真的检查审核（如在审核中坚持三个审核准则和实行三级审核制度等），并提出具体的修改意见或补做有关工作的要求，以尽可能地提高估价报告质量。

（一）三个审核准则

根据《房地产估价规范》（以下简称《规范》）要求，估价报告的内部审核必须明确和坚持合法性准则、合理性准则和合规性准则。

1.合法性准则

合法性准则，实际上是从有关法律法规和现行政策的角度，评判一项房地产估价活动和一份房地产估价报告是否合法的重要依据。

根据合法性准则，审核报告关注的重点是：估价对象在产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为合法依据；在使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为合法依据；在处分方面，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；在评估价格方面，应以符合当地房地产公开市场行情或符合当地政府有关房地产价格政策规定为合法依据。

另外，根据合法性准则，对估价委托方、估价机构和估价人员是否具有符合有关规定的合法身份，以及在委托阶段和整个估价作业过程中的行为是否合法（无违禁行为），也要进行审核；对是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和估价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。

在实务工作中，主要是对估价结果报告中的有关内容和附件资料，进行合法性审核。一旦发现权证资料不全，或者权证记载内容与实际情况不符，应要求估价人员进一步做工作，调查核实。如房地产抵押贷款评估，必须掌握房地产权利人和委托人的关系，以及当地政府房地产主管部门书面出具的房地产他项状况信息等情况。此外，还要特别注意对估价报告中有关上述内容的数字和文字表述，进行严格审核，避免可能出现的低级错误。

2.合理性准则

合理性准则主要是指，应在独立、客观、公正地进行房地产估价活动的基础上，得出合理的估价结果。一般来说，估价结果合理的房地产估价报告，基本上就应该肯定，反之亦然。

合理性准则，实际上是从使用的角度，评判一份房地产估价报告是应该基本肯定还是应该基本否定的重要依据。

房地产估价属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”为服务质量的唯一衡量标准。一份房地产估价报告，通常应同时满足下述三个方面的要求：一是委托方和使用方用于估价目的的需要；二是估价机构目前及今后长期保持和增加业务量的需要，以及估价机构质量管理和风险防范的需要；三是行业自律检查的需要。在实务中，应避免把满足委托方的需要提到不恰当的地位。

在一般情况下，估价结果的价值定义均指房地产公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似房地产在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关房地产价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。

3.合规性准则

合规性准则主要是指，一份房地产估价报告从形式到内容，都应该符合《规范》的要求，符合国家现行有关标准、规范的规定，以及符合其他的行业性要求。

合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判房地产估价报告专业服务水准高低的重要依据。

根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式，应符合《规范》明确的规范格式；提供的附件数目和内容，应符合《规范》明确的具体要求；估价报告中各部分内容的表述，应符合《规范》明确的具体要求。

《规范》对估价报告中各部分内容的表述，是有具体要求的。如估价方法部分，要求“对同一个估价对象宜选用两种以上估价方法进行估价”，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”等等；并要求在结果报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其定义和计算公式，在技术报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其选择的理由。又如估价测算部分，应详细说明比较案例的选择、各项原始数据的来源和各个参数、系数的确定等，以及详细说明测算的全过程。再如估价结果部分，应详细说明对不同估价方法估算出的结果，如何进行分析比较和采用一定的数学处理，并如何结合考虑一些不可量化的价格影响因素，最终合理确定估价结果。

估价机构一般都有作为样板的、比较规范的若干种估价报告电子文档，供本公司估价人员撰写报告时参考使用。这些电子文档均经过多年使用，并多次对部分内容进行适时更新，比较成熟，使用方便，体现了估价机构的长期技术积累。但是，房地产估价不是一项没有多少技术含量的简单劳动。标准电子文档提供的只是一个框架，而估价对象都是各不相同的，每份估价报告的具体内容表述和侧重点也都是各不相同的，每个估价人员在撰写报告时体现出来的专业能力、文字功底和个人风格也都是各不相同的。因此，绝对不能以为只要采用了作为范本的标准电子文档，估价报告就一定符合规范要求。

标准电子文档除了个别部分（如市场背景分析）需作定期修改外，一般是应该相对固定的。当然，如果在实务工作中发现某个文档的个别地方存在欠妥之处，估价机构应及时组织讨论，统一认识，随时进行修改、完善。

（二）三级审核重点

为了加强估价报告内部审核，我们坚持实行了三级审核制度。其中一审为初审，评估小组组长审核（包括估价报告撰写人自审）；二审为复审，评估部经理审核；三审为终审，总评估师审核和总经理审核。其中，一审和三审均实行双人双责。

各级审核人员均应依据上述三个审核准则，并视估价对象的具体情况，采用一定的审核深度标准进行审核。各级审核人员均应尽心尽职进行审核，并在审核时注意，千万不可忽视文字表述方面的一些细节。客户多为外行，他们往往更重视造成低级错误的一些文字表述细节问题。从这个角度讲，细节决定成败，对房地产估价机构而言也是一句至理名言。

在审核过程中，三级审核人员各自关注的重点是各有侧重的。

1.一审人员，尤其是估价报告撰写人，直接对估价对象进行现场查勘和参与估价活动的全过程，花费的时间也最多，因此，估价报告撰写人应是保证报告质量的第一责任人。

一级审核应根据有关审核要求，对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。其审核关注的重点是：报告的格式和各部分内容的构成是否依据本公司提供的标准电子文档；估价对象权属证明及其他估价依据资料是否真实和收集齐全；估价技术思路和估价方法是否正确；估价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数，是否确有依据，计算是否正确；估价结果是否合理；报告文字表述是否准确、精炼，有无逻辑错误；估价中发现的有关重大问题是否进行披露；对一审中发现的问题，估价报告撰写人是否进行认真考虑和改正。

2.二审人员，应在一审的基础上，进一步对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。其审核关注的重点是：

进一步确认估价对象权属证明及其他估价依据资料的真实性和完整性；进一步确认采用了正确的估价技术思路和估价方法；进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分，计算正确；进一步确认估价结果的合理性；进一步确认报告文字表述准确、精炼，无逻辑错误；进一步确认估价中发现的有关重大问题进行披露；对二审中发现的问题，估价报告撰写人已进行了认真考虑和改正。

3.三审人员是报告质量的最后把关人。其审核关注的重点是：

一审和二审是否按本公司规定的有关程序和要求认真进行；一审和二审中发现的问题是否已经解决；对估价结果的合理性再次进行审核；对估价结果报告中的关键内容（如估价结果报告中的致委托方函、估价的假设和限制条件等）的文字表述再次进行严格审查和推敲；特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，如估价对象资料严重失实，委托方资信严重失真，估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误，进行了解、审核和分析判断，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告。

二、估价报告的外部审核

房地产估价报告的外部审核是有关客户（一般不是估价机构）或房地产估价行业协会出于某个特定的目的，站在第三方的立场上，对某个估价机构已正式出具的估价报告，进行的一种质量评判性审核。

加强外部审核，客观上将有力地促进房地产估价机构重新认识高素质估价人员的价值和不断提高估价报告的质量，以及促进房地产估价机构逐步提高社会公信力和形成品牌。

与内部审核相比较，外部审核的主要审核内容和专业要求应该是基本一致的，如均需明确和坚持本文上面所述合法性准则，合理性准则和合规性准则等；但是，外部审核在审核目的（是质量评判，不是质量控制）、审核人员构成（不一定是审核单位本身的人员）和审核的具体做法（如不需要实行三级审核）等方面却有许多不同之处。

（一）外部审核的分类

从我国目前的情况来看，房地产估价报告的外部审核主要用于房地产估价行业内的资质审查（如估价机构资质年检和资质申请）以及技术鉴定（如房屋动拆迁争议的技术鉴定）等，这一类外部审核可称之为行业审核。

随着我国市场经济的快速发展，房地产估价服务范围的不断拓宽，有关客户对外部审核的市场需求已经开始出现，并将越来越多。如承担房地产信贷业务的商业银行，承担房地产估价赔付风险的估价保险受理机构，承担房地产税征管业务的税务部门，以及掌握相当大数量估价业务的客户（大型企业集团公司、大型房地产经纪公司或房地产投资公司、司法鉴定机构等），为了更有效地防范风险，上述有关客户往往需要对提供服务的房地产估价机构出具的估价报告进行审核。这一类外部审核可称之为客户审核。

行业审核的性质基本上属于行业自律性审核，审核结果往往关系到估价机构的资质、执业能力的行业评价和市场准入问题。客户审核的性质基本上属于市场商业性审核，审核结果往往关系到估价机构的商业机会问题。

（二）外部审核人员的素质要求和来源

外部审核的工作性质虽然不同于内部审核，但是对审核人员的估价业务能力和职业道德修养的综合素质要求都是比较高的，普通的房地产估价师是很难胜任外部审核工作的。外部审核一般都是聘用执业多年、经验丰富、信誉卓著的资深房地产估价师。有的客户单位由于自身没有房地产估价师，又不愿特地聘请专业人士，外部审核可能仅仅依赖本单位相关人员进行，这种情况不属于本文讨论范围。

外部审核人员的聘用一般有下列三种形式。一、行业审核目前均是从纳入房地产估价专家库的人员名单中，临时聘请审核人员。二、审核业务量较大较稳定的一些客户，如商业银行，今后可能与国外一样，通过社会招聘建立自己的审核人员队伍。三、审核业务量不大（只是由于对某个重要的房地产估价报告存在异议，而要求进行外部审核）的客户，或仅仅在某一个时期内审核业务量较大的客户，可能会借用“外脑”。如在需要进行审核时借助于当地具有较强社会公信力的知名估价机构，请他们的资深房地产估价师出具审核意见（如让他们出具估价报告，则变为再评估，不属于外部审核范畴）；在这种情况下，接受客户审核业务的估价机构为了避免某些不必要的麻烦，可能会在征得客户同意后，提供的是不盖章、不署估价机构名称和估价师姓名的审核意见。

（三）外部审核不同于内部审核的一些做法

与内部审核相比较，外部审核在实务操作方面，至少有下列不同的做法：

1.外部审核的目的既不是进行质量控制，也不是提供一个新的估价结论（对被审核估价报告中的估价结论，有的外部审核业务可能要求提出具体的分析意见，更多的外部审核业务可能并不要求提出具体的分析意见），而是对已正式出具的被审核估价报告的质量进行评判，并进而对提供该报告的估价机构的执业能力做出客观的评判。因此，外部审核出具的不是新的估价报告，而是审核意见。

考虑到不同的外部审核业务可能会有不同的特殊要求，这些特殊要求均应在审核意见中进行详细说明，并且还应指出正确使用审核意见的各种限制条件，以免出现误解和滥用审核意见的情况。

2.为了确保被审核估价报告的原始真实性，行业审核往往采取估价机构自报和行业协会抽查相结合的办法确定拟审核的估价报告。其中，行业协会采取的报告抽查方式，除了事先通知估价机构按规定时间上报已随机抽到的估价报告外，也可以采取当天通知当天让估价机构报送的方式；以及在事先不通知的情况下，审核人员到估价机构当场随机抽取的方式。

3.客户审核目前大多是走个过场，流于形式，今后随着客户防范风险意识的增强和房地产估价市场竞争的加剧，势必强调进行实质性审核。

如在确定长期合作伙伴（俗称确定入围单位）时，客户可能会要求随机抽查2-3份房地产估价报告（含技术报告），甚至会直接跑到估价机构去，实地了解其企业规模、资质等级、从业经历、质量管理、档案管理、技术支持系统以及资深房地产估价师等方面的情况。

如在平时审核中，一旦遇到某些重要的估价报告，客户可能会要求估价机构提供技术报告，或者要求估价机构当面详细说明估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程等。

如审核由几家估价机构针对同一估价对象出具的数份估价报告时，客户可能会要求各个估价机构分别提供有关的技术报告，或者要求各个估价机构分别当面详细说明估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程等。

4.外部审核一般采用在室内进行审核的形式。只有在特殊情况下，才会结合进行现场审核。

5.外部审核有时可以采用统一的审核标准和审核用表，先分项进行评分，然后求和得到总分，并以此作为审核意见。

6.外部审核人员一方面应在审核意见中，对被审核估价报告中的各种错误和问题进行充分披露；另一方面应恪守职业道德，未经有关方面同意，不得向外泄露审核意见以及出具被审核估价报告的估价机构名称和估价师姓名。

（作者单位：上海安大华永房地产估价咨询有限公司）

 

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