温州又一次吸引了全国的目光,成为风暴眼的中心。这一次不是温州炒房团卷土重来,而是因土地使用权到期如何续约,并由此引发了一场关于房屋使用权的广泛关注。

在房价快速上扬之际,不少购房人以为买了房子相当于投资了万能险,然而土地使用期限问题的出现,给市场带来了不小的困惑。据了解,日前,国土部已奔赴温州,联手浙江相关部门进行调研。克而瑞研究中心首席分析师林波表示,物权法中指出土地使用期限到期后可以续约,但并没有明确如何续约。“土地续约需要更明确而详细的方案。”林波表示。

解决方案仍在调研中

事件起源于一桩房产交易。

近日温州一位市民购买了一套二手房,在办理房产证时却发现,其所购买的房产因土地使用权已经过期无法过户。资料显示,这套房子的土地使用期限只有20年,且该土地使用证已在今年3月过期。

据上述市民称,温州房屋部门当时表示,房产要过户首先需补缴土地使用款,补缴款约30万元。这套房屋的总价还不到66万元,即补缴费用占到房产总价值的近一半。这一事件随后快速发酵。市场传出消息,近600套房子的土地使用期限都已过期。

对此温州市国土局方面向记者证实,经初步了解,目前温州约有数十套房屋都遇到了类似的问题。

“虽然目前因遇到产权年限到期而无法过户的房屋只有几十套,但近一两年可能会遇到类似问题的房屋有600多套。但这也不是全部的数字,预计与这一地块相关的房屋,总计有一千多套。更详细的数据,还需要进一步的调查。”温州市国土局相关人士4月19日告诉记者。

该事件已引起政府部门重视。据了解,温州市委市政府4月18日已经听取了关于土地到期的工作汇报。

对于首先需要补缴30万元才能获得土地使用权,进而才能进行房屋产权过户的市场传言,温州国土局方面在接受记者采访时表示,这一说法为市场的误读。

记者了解到,4月20日,国土部已经派出了工作组,与浙江省国土资源厅到温州进行联合调研,指导住宅土地使用权到期延长相关事宜。

“有人说以补土地金的方式,但官方还没有正式做出这样的发布。经过紧急商讨研究,我们已经拟出了几套方案。相关的解决方案我们已经向温州市、浙江省和国土部做了请示。目前还没有得到正式的回馈信息,我们也在等上级部门的消息。”温州市国土局相关人士表示。

“有待顶层设计”

因土地使用期限到期造成房屋无法过户交易,温州并非第一个遇到这种情况的城市。此前青岛、重庆、深圳,都曾遇到过类似的问题。

“住宅用地出让时,政府一般是按使用期限不超过70年来出让的,但也有一些地块为降低成本,使用年限甚至只有20年或30年。但无论期限长短,土地使用权都会遇到续约问题。现在问题的关键不是要不要交,而是交多少,怎么交。”林波表示。

分析师告诉记者,青岛续约方案已经拖了很长时间,但仍没有一个明确的方案,还处于意见征询过程中。有的地方曾提出到期就应补缴土地出让金,按照当地基准地价的60%来补缴;也有的地方提出,按土地总价格的30%来补缴。

就温州提出了哪些可能的解决方法,市场目前传出“轻、重”两套方案。

一套方案为,如土地使用还未过期,按土地市场评估价40%的优惠价,通过补缴土地出让金再次获得70年的土地使用权。而如果过期,则需全额缴纳土地出让金。但无论是否过期,补缴土地出让金都将是一笔规模不小的金额,续约成本较高。

另一套方案,续约的成本则相对较轻。有媒体报道称,温州倾向于以划拨土地转为出让的方式缴纳,只收取契税2%的土地出让金来完成续期。

就在温州曝出问题后不久,深圳也对土地使用期到期怎么办发出了声音。相比市场所传温州要缴纳30万土地续约金的传闻,深圳的初步方案相对“温柔”一些。

近日深圳规土局通过微博对土地使用续期作出简要说明:以1995年9月18日为时间节点,在此之前签订土地使用权出让合同的土地,将顺延至国家法定最高年期而不用补缴地价。但在此之后签订土地使用权合同的,土地使用权到期后如何续期、是否需要缴纳地价,仍待研究制定相关政策。

对于土地续约的成本支付,在林波看来,无论是按评估价补缴30%或40%,还是按基准地价的60%来补缴,都应结合当时当地的客观情况,不给房屋所有者带来过重的负担。

“土地续约是否可以按不同的年限来缴?因为要一笔缴清,是一笔不小的数额。房贷还可以做银行贷款,土地出让金是否也可以贷款?这一系列问题都有待解决。”林波在接受记者采访时说。

中原地产分析师卢文曦指出,一个不可忽视的背景是,土地使用权续约让市场接受还需要一个过程。

“购房者在买房时已经投入了相当大的成本,如果再花一大笔钱补缴土地出让金,让人很难接受。市场接受也需要一个过程。目前只是温州、青岛等地曝出这种情况,未来会出现更多类似的事情。如何制订续约方案,还需要政府的顶层设计。”卢文曦说。